Energieausweis und EnEV 2007

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Energieausweis und EnEV: Praxis-Dialog

Energieausweis für ehemalige militärische Unterkunft
Vorlage-Pflicht des Verkäufers nach EnEV 2007

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Kurzinfo: Energieausweis Bestand Wohnungsbau
Eine ehemalige militärische Unterkunft soll verkauft werden. Das Gebäude wird künftig auch Wohnungen umfassen. Der Bestandsbau wurde nach 1948 erbaut. Muss der Verkäufer den potenziellen Käufern einen Energienachweis vorlegen?

Antwort vom 19.11.2008, Autorin: Melita Tuschinski,
Dipl.-Ing.UT, Freie Architektin, Herausgeberin EnEV-online.de

-> Problem, Praxis und Frage

-> Energieausweis bei Verkauf im Wohnbestand

-> Energieausweis rechtzeitig bestellen

-> Kein Energieausweis bei Abriss

-> Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

-> Nur Bedarfs-Energieausweis erlaubt

-> Modernisierungsempfehlungen nicht vergessen

-> Fazit: Energieausweis für Militärunterkunft


- Problem, Praxis und Frage:

Eine ehemalige militärische Unterkunft soll verkauft werden. Das Gebäude wird künftig auch Wohnungen umfassen. Der Bestandsbau wurde nach 1948 erbaut. Muss der Verkäufer den potenziellen Käufern einen Energienachweis vorlegen?

- Energieausweis bei Verkauf im Wohnbestand

In diesem Praxisfall gilt es zwei Fragen zu klären:
1. Muss der Verkäufer ggf. einen Energieausweis vorweisen?
2. Kann der Verkäufer ggf. einen bedarfs- oder einen
    verbrauchsbasierten Energieausweis vorzeigen?

- Energieausweis rechtzeitig bestellen

Potenzielle Käufer des Bestandsgebäudes haben tatsächlich das Recht - gemäß Energieeinsparverordnung EnEV 2007 § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) Absatz 2 - den Energieausweis zu verlangen. Dabei ist es ausschlaggebend, wann das Gebäude erbaut wurde:

- Baujahr 1965 oder älter:
Wurde das Gebäude vor dem 31. Dezember 1965 erbaut, hätten potenzielle Käufer bereits seit dem 1. Juli 2008 das Recht gehabt den Energieausweis zu verlangen. Der Verkäufer müsste ihnen den Energieausweis unverzüglich zugänglich machen. Er könnte ihn während der Besichtigung beispielsweise im Treppenhaus aushängen.

- Baujahr 1966 oder neuer:
Wurde das Gebäude nach dem 1. Januar 1966 erbaut, haben potenzielle Käufer ab dem 1. Januar 2009 das Recht, den Energieausweis zu verlangen. Wenn der Verkäufer ihnen danach nicht unverzüglich einen gültigen Energieausweis zugänglich macht, handelt er ordnungswidrig im Sinne der EnEV § 27 (Ordnungswidrigkeiten) Absatz 2. Dem Verkäufer könnte in diesem Fall bis zu 15.000 Euro Bußgeld drohen - gemäß geltendem Energieeinspargesetz EnEG § 8 (Bußgeldvorschriften) Absatz 1 Nr. 2.

- Kein Energieausweis bei Abriss

Wenn ein abrissreifes Bestandsgebäude verkauft wird, muss der Verkäufer ggf. den potenziellen Käufern keinen Energieausweis auf Verlangen vorlegen. Die Bundesregierung hat in ihrer Begründung zum Beschluss der EnEV 2007 - zum § 16 Absatz 2 - diesen Fall speziell erwähnt, wie folgt:

"Wird ein Gebäude im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss veräußert, wäre es offensichtlich zweckwidrig, einen Energieausweis zu verlangen. Dazu bedarf es keiner ausdrücklichen Regelung."

- Bedarfs- oder Verbrauchs-Energieausweis erstellen?

Im Wohnbestand erlaubt die Energieeinsparverordnung (EnEV) grundsätzlich allen Verkäufern und Vermietern zwischen einem Bedarfs- oder Verbrauchs-Energieausweis zu wählen - allerdings mit folgender Ausnahme:

- Achtung: Nur Bedarfs-Energieausweis:
Für ältere Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen dürfen seit dem 1. Oktober 2008 nur Bedarfs-Ausweise ausgestellt werden, wenn sie die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO 1977) nicht erfüllen.
->
Checkliste: Nur Bedarfs-Ausweis seit 1.10.2008?

Die Autorin geht davon aus, dass es sich hier um ein größeres Wohngebäude handelt, also darf der Verkäufer auf den ersten Blick zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchs-Ausweis wählen.

- Nur Bedarfs-Energieausweis erlaubt

Auf den zweiten Blick zeigt es sich jedoch, dass ein Energieausweis-Aussteller keinen Verbrauchsausweis erstellen kann, wenn das Gebäude in den letzten Jahren vielleicht unbewohnt war oder wenn die nötigen Verbrauchsdaten nicht vorliegen, d.h. gemäß EnEV § 19 (Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs) Absatz 3 für "...mindestens die drei vorhergehenden Kalenderjahre oder mindestens die drei vorhergehenden Abrechnungsjahre ..."

In der Praxis kommen diese Fälle sehr häufig vor. Wenn die Verbrauchsdaten nicht wie benötigt vorliegen, kann der ausstellungsberechtigte Fachmann oder die ausstellungsberechtigte Fachfrau nur einen Bedarfs-Energieausweis anbieten und ausstellen.

- Modernisierungsempfehlungen nicht vergessen

Ganz gleich ob Verbrauchs- oder Bedarfs-Ausweise im Bestand: Der Aussteller muss jedem Energieausweis auch Empfehlungen mit kurzen fachlichen Hinweisen für kostengünstige, energiesparend Baumaßnahmenbeilegen.

Die EnEV ist in dieser Forderung im § 20 (Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz) Absatz 3 sehr eindeutig: "(3) Modernisierungsempfehlungen sind dem Energieausweis mit dem Inhalt nach den Mustern der Anlagen 6 und 7 beizufügen." Die EnEV stellt auch die entsprechenden Formulare gesondert für Wohn- und Nichtwohngebäude bereit.

- Ausnahmsweise keine Hinweise:
Wenn der Aussteller keine kostengünstige Modernisierung empfehlen kann - weil das Gebäude beispielsweise erst kürzlich umfassend energetisch saniert wurde - muss er dies im Energieausweis vermerken und den Auftraggeber erklären, wieso er keine Modernisierungen empfiehlt. Die Autorin geht davon aus, dass im hier besprochenen Praxisfall das Gebäude nicht bereits energetisch saniert wurde - also muss der Aussteller dem Energieausweis unbedingt auch die Modernisierungsempfehlungen beilegen.

- Hinweise den potenziellen Käufern zeigen?
Ob der Verkäufer diese Modernisierungsempfehlungen auch den potenziellen Käufern zeigen muss, ist in der EnEV nicht ausdrücklich festgelegt. Das Bundesbauministerium hat allerdings auf seinen Webseiten unter den Antworten zum Energieausweis auch folgende Aussage veröffentlicht: "Die Modernisierungsempfehlungen sind den potenziellen Käufern, Mietern und Pächtern ebenfalls zugänglich zu machen."
Quelle BMVBS: Fragen und Antworten zum Energieausweis

Jeder Verkäufer wird verstehen, dass ein potenzieller Käufer an den Modernisierungshinweisen ganz besonders interessiert ist. Sie geben ihm erste fachliche Hinweise, wie er als neuer Besitzer die Energieeffizienz des Bestandsgebäudes verbessern könnte.

- Fazit: Energieausweis für ehemalige militärische Unterkunft

Verkäufer und Vermieter von Wohnungen, Wohnhäuser und Wohngebäuden im Bestand sollten sich sputen: Ab 1. Januar 2009 dürfen alle Wohnungssuchenden den Energieausweis gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) verlangen. Der Verkäufer der hier besprochenen ehemaligen militärischen Unterkunft muss seinen potenziellen Käufern ggf. unverzüglich einen gültigen Energieausweis zugänglich machen, wenn sie ihn verlangen. Dafür sollte er den Energieausweis rechtzeitig bei einem ausstellungsberechtigten Fachmann oder einer ausstellungsberechtigten Fachfrau ausstellen lassen.

-> Im EnEV-online Dienstleister-Verzeichnis finden Auftraggeber Aussteller von Energieausweisen in der Nähe, indem sie nach der Postleitzahl suchen.

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