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Kurzinfo: Energieausweis Bestand Wohnungsbau
Eine ehemalige militärische Unterkunft
soll verkauft werden. Das Gebäude wird künftig auch Wohnungen
umfassen. Der Bestandsbau wurde nach 1948 erbaut. Muss der Verkäufer den potenziellen Käufern einen Energienachweis
vorlegen?
Antwort vom 19.11.2008, Autorin: Melita Tuschinski,
Dipl.-Ing.UT, Freie Architektin, Herausgeberin EnEV-online.de
Problem, Praxis und Frage
Energieausweis bei Verkauf im
Wohnbestand
Energieausweis rechtzeitig
bestellen
Kein Energieausweis bei Abriss
Bedarfs- oder
Verbrauchsausweis
Nur Bedarfs-Energieausweis erlaubt
Modernisierungsempfehlungen nicht vergessen
Fazit:
Energieausweis für Militärunterkunft
Problem, Praxis und Frage:
Eine ehemalige militärische Unterkunft
soll verkauft werden. Das Gebäude wird künftig auch Wohnungen
umfassen. Der Bestandsbau wurde nach 1948 erbaut. Muss der Verkäufer den potenziellen Käufern einen Energienachweis
vorlegen?
Energieausweis bei Verkauf im
Wohnbestand
In diesem Praxisfall gilt es zwei
Fragen zu klären: 1. Muss der Verkäufer ggf. einen Energieausweis vorweisen?
2. Kann der Verkäufer ggf. einen bedarfs- oder einen
verbrauchsbasierten Energieausweis vorzeigen?
Energieausweis rechtzeitig
bestellen
Potenzielle Käufer des
Bestandsgebäudes haben tatsächlich
das Recht - gemäß Energieeinsparverordnung
EnEV 2007 § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen)
Absatz 2 - den Energieausweis zu verlangen. Dabei ist es
ausschlaggebend, wann
das Gebäude erbaut wurde:
-
Baujahr 1965 oder älter:
Wurde das Gebäude vor dem 31. Dezember 1965 erbaut, hätten
potenzielle Käufer bereits seit dem 1. Juli 2008 das Recht
gehabt den Energieausweis zu verlangen. Der Verkäufer müsste
ihnen den Energieausweis unverzüglich zugänglich machen. Er
könnte ihn während der Besichtigung beispielsweise im Treppenhaus aushängen.
-
Baujahr 1966 oder neuer:
Wurde das Gebäude nach dem 1. Januar 1966 erbaut, haben
potenzielle Käufer ab dem 1. Januar 2009 das Recht, den
Energieausweis zu verlangen. Wenn der Verkäufer ihnen danach
nicht unverzüglich einen gültigen Energieausweis zugänglich
macht, handelt er ordnungswidrig im Sinne der
EnEV
§ 27 (Ordnungswidrigkeiten) Absatz 2. Dem
Verkäufer könnte in diesem Fall bis zu 15.000 Euro Bußgeld drohen -
gemäß geltendem Energieeinspargesetz
EnEG § 8 (Bußgeldvorschriften) Absatz 1 Nr. 2.
Kein Energieausweis bei Abriss
Wenn
ein abrissreifes Bestandsgebäude verkauft wird, muss der
Verkäufer ggf. den potenziellen Käufern keinen Energieausweis
auf Verlangen vorlegen. Die Bundesregierung hat in ihrer
Begründung zum Beschluss der EnEV 2007 - zum § 16 Absatz 2 -
diesen Fall speziell erwähnt, wie folgt:
"Wird
ein Gebäude im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss
veräußert, wäre es offensichtlich zweckwidrig, einen
Energieausweis zu verlangen. Dazu bedarf es keiner
ausdrücklichen Regelung."
Bedarfs- oder
Verbrauchs-Energieausweis erstellen?
Im
Wohnbestand erlaubt die Energieeinsparverordnung (EnEV)
grundsätzlich allen Verkäufern und Vermietern zwischen einem
Bedarfs- oder Verbrauchs-Energieausweis zu wählen - allerdings
mit folgender Ausnahme:
-
Achtung: Nur Bedarfs-Energieausweis:
Für ältere Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen dürfen seit
dem 1. Oktober 2008 nur Bedarfs-Ausweise ausgestellt werden,
wenn sie die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO
1977) nicht erfüllen.
Checkliste: Nur Bedarfs-Ausweis seit 1.10.2008?
Die
Autorin geht davon aus, dass es sich hier um ein größeres
Wohngebäude handelt, also darf der Verkäufer auf den ersten
Blick zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchs-Ausweis wählen.
Nur Bedarfs-Energieausweis erlaubt
Auf
den zweiten Blick zeigt es sich jedoch, dass ein
Energieausweis-Aussteller keinen Verbrauchsausweis erstellen
kann, wenn das Gebäude in den letzten Jahren vielleicht
unbewohnt war oder wenn die nötigen Verbrauchsdaten nicht
vorliegen, d.h. gemäß
EnEV § 19 (Ausstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs)
Absatz 3 für "...mindestens die drei vorhergehenden
Kalenderjahre oder mindestens die drei vorhergehenden
Abrechnungsjahre ..."
In
der Praxis kommen diese Fälle sehr häufig vor. Wenn die
Verbrauchsdaten nicht wie benötigt vorliegen, kann der
ausstellungsberechtigte Fachmann oder die
ausstellungsberechtigte Fachfrau nur einen
Bedarfs-Energieausweis anbieten und ausstellen.
Modernisierungsempfehlungen nicht vergessen
Ganz
gleich ob Verbrauchs- oder Bedarfs-Ausweise im Bestand: Der
Aussteller muss jedem Energieausweis auch Empfehlungen
mit kurzen fachlichen Hinweisen für kostengünstige,
energiesparend Baumaßnahmenbeilegen.
Die
EnEV ist in dieser Forderung im § 20 (Empfehlungen
für die Verbesserung der Energieeffizienz) Absatz 3 sehr
eindeutig: "(3)
Modernisierungsempfehlungen sind dem Energieausweis mit dem
Inhalt nach den Mustern der
Anlagen 6 und
7 beizufügen." Die EnEV stellt auch die entsprechenden
Formulare gesondert für Wohn- und Nichtwohngebäude bereit.
- Ausnahmsweise keine
Hinweise:
Wenn der Aussteller keine kostengünstige Modernisierung
empfehlen kann - weil das Gebäude beispielsweise erst kürzlich
umfassend energetisch saniert wurde - muss er dies im
Energieausweis vermerken und den Auftraggeber erklären, wieso er
keine Modernisierungen empfiehlt. Die Autorin geht davon aus,
dass im hier besprochenen Praxisfall das Gebäude nicht bereits
energetisch saniert wurde - also muss der Aussteller dem
Energieausweis unbedingt auch die
Modernisierungsempfehlungen
beilegen.
- Hinweise den potenziellen Käufern zeigen?
Ob der Verkäufer diese Modernisierungsempfehlungen auch den
potenziellen Käufern zeigen muss, ist in der EnEV nicht
ausdrücklich festgelegt. Das Bundesbauministerium hat allerdings
auf seinen Webseiten unter den Antworten zum Energieausweis auch
folgende Aussage veröffentlicht: "Die
Modernisierungsempfehlungen sind den potenziellen Käufern,
Mietern und Pächtern ebenfalls zugänglich zu machen."
Quelle BMVBS: Fragen und Antworten zum Energieausweis
Jeder Verkäufer wird
verstehen, dass ein potenzieller Käufer an den
Modernisierungshinweisen ganz besonders interessiert ist. Sie
geben ihm erste fachliche Hinweise, wie er als neuer Besitzer
die Energieeffizienz des Bestandsgebäudes verbessern könnte.
Fazit:
Energieausweis für ehemalige militärische Unterkunft
Verkäufer und Vermieter von Wohnungen, Wohnhäuser und
Wohngebäuden im Bestand sollten sich sputen: Ab 1. Januar 2009
dürfen alle Wohnungssuchenden den Energieausweis gemäß
Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) verlangen. Der Verkäufer
der hier besprochenen ehemaligen militärischen Unterkunft muss seinen
potenziellen Käufern ggf. unverzüglich einen gültigen
Energieausweis zugänglich machen, wenn sie ihn verlangen. Dafür
sollte er den Energieausweis rechtzeitig bei einem
ausstellungsberechtigten Fachmann oder einer
ausstellungsberechtigten Fachfrau ausstellen
lassen.
Im EnEV-online Dienstleister-Verzeichnis finden
Auftraggeber Aussteller von Energieausweisen in der Nähe, indem
sie nach der Postleitzahl suchen.
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